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현재 건설 및 금융업 논란의 중심인 태영건설 PF발 워크아웃 사태의
심각성을 설명해드리겠습니다. 여기를 비롯한 여러 커뮤니티들을 둘러보면 해당 사태에 대한 관심과 심각성을
인지하시는 분들이 많은 반면 제대로 정리된 글이 없어서 짧은 지식으로 정리해드리겠습니다.
1.
PF 사업구도
이를 정확하게 이해하기 위해선 대략적이나마 PF사업 구도에 대한 이해가 필요합니다. 실제 PF 사업은 여러 형태의 종류로 진행하지만 핵심만 간단하게 말씀드려보겠습니다.
PF 사업은 크게
세 가지로 이루어져있습니다. 첫째, 시행사 둘째, 시공사 셋째 금융기관.
시행사: 사업전체의
큰 판을 짜는 사업의 주체 – 최종 분양대금으로 돈을 먹음
시공사(건설사): 시행사로부터 사업을 수주해서 건설을 진행 – 수주금액으로 돈을먹음
금융기관: 시행사에게
돈을 대여 – 이자수익으로 돈을 먹음
예를 들어 100% 분양이
되었을 때 받을 수 있는 분양대금 규모가 8천억원 규모의 사업을 서울 어딘가에서 진행한다고 가정해봅시다.
공사금액을 포함한 해당 프로젝트에 소요되는 금액(비용)은 약 5천억이라고 가정한다면 시행사는 자기돈(에쿼티) 500억정도로 사업을 일으킵니다. 그럼 사업이 성공한다고 가정했을 때 해당 프로젝트로 나오는 수익은 (8천억-5천억)3천억입니다.
그럼 도대체 어떻게 시행사는 500억으로 5000억짜리 비용이 드는 사업을 시작할 수 있을까요?
이때 증권사, 캐피탈, 저축은행 등과 같은 금융기관이 나타납니다. 이런 금융기관들은 해당 프로젝트의 사업성을 보고 대출여부를 판단합니다.
의외겠지만 지난 3년간 이런 금융기관들은 완전히 을중의 을이였어요. 왜냐? 프로젝트에 돈만 빌려주면 대부분 사업지가 분양에 성공했고, 돈만 빌려주면 상환은 당연한거였으니까 다들 시행사에게 돈 빌려주려고 돈싸들고 줄서있었거든요. 이렇게 해서 이자로 막대한 성과를 낸 PF담당자들은 성과급 파티를 즐겼습니다.
그럼에도 불구하고 아무리 을이여도 금융기관들이 바보들도 아니고 사업성 하나만 보고 저렇게 큰 돈을 빌려줬을까요? 그건 아닙니다. 시행사들이 사업에 문제가 생겨 상환을 못하게되면 최소한의 보험은 들어놔야겠죠. 이때 건설사가 등장합니다.
시행사들은 건설사들와 비교하면 매우 규모가 작습니다. 아무리 업계 순위권안에 들어가도 예시와 같은 규모의 PF가 자칫 삐끗하면 그냥 개박살나는 거라고 보시면됩니다. 반면에 우리가 아는 대형건설사는 자본과 신용등급면에서 상당히 규모가 있죠.
이래서 금융기관들은 시행사에게 돈을 빌려주는 대신, 너네 사업이 혹시라도 삐긋하면 돈받을 구멍은 있어야되니 건설사한테
보증을 서달라고 요구하는 것입니다. 이 보증이 현 태영건설이 워크아웃에 들어가게된 원인입니다.
위에서 언급한 바와 같이 시행비용이 5천억이면 그 금액의 대부분은 토지매입비 혹은 공사비용이겠죠? 즉 시행사는 건설사에게 우리가 너네 일감 줄테니 보증좀 서달라고 요청합니다. 만약 5천억중 공사대금이 2천억정도면 이건 건설사의 매출로 직결됩니다.
그러니 건설사도 해당프로젝트를 판단해보고 이게 딱 될 것 같으면 수주조건으로 시행사대신 보증을 서주게됩니다. 즉 미분양으로 인해 시행사가 고꾸라지면 해당 채무는 건설사가 지급해야되는 상황이 생깁니다. 우리가 뉴스에서 보는 PF발 건설사 위기는 대부분이 이러한 보증 (신용공여, 채무인수)으로 생긴다고 보시면 됩니다.
1 태영건설의 워크아웃: 정부의 멱살캐리
앞서 언급한 바와 같이 태영건설은 약 3조원규모의 PF우발부채 즉, 시행사에게 보증을
서준 금액 때문에 결국 워크아웃까지 이르게 되었습니다. 지방 및 수도권 사업장에서 대규모 미분양이 발생하면서 시행사가 분양 대금(입주자들의 중도금 및 잔금)으로 금융기관의 돈을 상환하지 못하는 상황이 발생했습니다. 이를 태영건설이 갚아야 하는데 PF대출 특성상 그 만기가 매우 짧고 금리는 상당히 높습니다. 이렇기 때문에 태영건설은 흑자임에도 불구하고 유동성 문제로 워크아웃을 신청하였습니다.
왜 부제가 정부의 멱살캐리인지 궁금하신 분들이 계실겁니다. 기업의 도산 즉 부도는 크게 3가지 형태로 이루어집니다.
1. 자율협약 : 채권자(금융기관)과 채무자(보증을 선 건설사)가 상호합의 하에 만기를 늘려주고 금액을 일정부분 탕감해주면서 기업의 도산을 막고, 채무변제를 성실히 이행해나가는 구조
2. 워크아웃 : 자율협약과 유사하지만 모든 채권자와 채무자의 합의와 달리, 채권자의 일정비율(약 80퍼센트)만 합의한다면 만기연장과 일정부분 탕감해주는 제도
3. 법정관리 : 그냥 부도라고 이해하면 됨.
그럼 왜 이 세가지 형태중에 워크아웃을 신청한 것이 정부의 멱살캐리인지 궁금하실겁니다. 위에 설명한거와 같이 워크아웃은 조금 문제가 있는 부분입니다. 내가 돈을 빌려주고 나는 원금을 다 상환받고 싶은데 같이 빌려준놈들 80퍼센트정도만 합의한다면 나도 강제로 채무자를 바줘야하는 조금 이상한 법입니다. 그렇기 때문에 현행법상 워크아웃은 불법이라고 이해하시면 쉽습니다.
그럼에도 태영이 워크아웃을 신청한건 향후 법 개정을 통해 금융당국과 태영건설이 이미 합의를 봤다고 이해하셔도 무방합니다.
그럼 또 이런 궁금증이 생기실겁니다. 그럼 나머지 80퍼센트가 동의 안하면 그만아니야? 그렇지만 여기서도 정부가 개입됩니다. 태영건설이 보증해야하는 금액 중 상당부분의 채권이 국책 은행인 산업은행입니다. 즉, 시중은행과 달리 산업은행은 국책은행이므로 정부의 결정을 따라가는 수밖에 없습니다. 또한 나머지 금융 사기업들 역시 정부의 압박을 무시하고 워크아웃을 반대하기엔 불가능한 상황입니다.
결론을 말하자면 정부가 사실상 태영건설을 살려준겁니다. 이부분은 상당히 논쟁이 있을 것 같지고 저도 씁쓸하지만 우리나라의 현실입니다.
1.건설사 줄도산
2편에서처럼 정부가 태영건설을 살려준 이유가 있을 겁니다. 바로 말씀드려볼게요.
태영건설의 회사채는 A등급입니다. 이게 왜 중요하냐면 지금 얘기가 나오고 있는 건설사들 줄도산과 향후 경기 침체와 맞물려있기 때문이에요.
건설사들에게 PF 자금을 빌려줄 때 은행과 같은 예금수취기관들은 예금으로 PF대출을 해줄 여력이 됩니다. 그러나 금융기관의 한 축인 증권사들은 고객예금을 받지 않기 때문에 건설사의 신용등급과 PF의 사업성을 바탕으로 ABCP를 발행합니다.
즉 시장에 태영건설 신용등급으로 자금을 땡겨오는겁니다. 그리고 분양대금으로 저 회사채를 상환하는 구조입니다. 근데 A등급의 건설사가 부도가 난다면 어떻게 될까요? 그 밑에 신용등급을 가진 채권들의 자금이탈을 막을 수 가 없는 구조가 됩니다.
PF 유동화증권(간략하게 회사채)은 만기가 매우 짧습니다. 즉 짧게 단타로 돈을 빌려서 건물 짓고 중도금 들어오면 갚고, 그 다음에 또 발행하고 이런식으로 이루어지는데 동등급 혹은 그 밑에 등급의 건설사들이 PF유동화증권을 발행하게 되면 이제 시장에서 살사람들이 없을겁니다.
그럼 우짜냐?? 말도안되게 높은 금리로 회사채를 발행할 수밖에 없습니다. 여기서 이자 감당이 안되면 지금 시장의 우려처럼 줄도산으로 갈 수밖에 없는 구조입니다.
2. 국내부동산 영향
상당히 많은 분들이 태영건설 부도로 인해 국내 부동산 거품이 빠지는거 아니냐라고 기대반 걱정반 우려하십니다. 결론부터 말씀드리면 그 순서가 뒤바꼈다고 보시면됩니다.
즉, 태영건설 부도로 인해 국내 부동산 경기침체가 아닌, 국내 부동산경기 침체가 시작되었기 떄문에 태영건설이 워크아웃을 신청할 수밖에 없었던겁니다. 이게 무서운점은 사이클처럼 태영건설 워크아웃으로 인해 현재 침체된 부동산경기가 더욱 악화될 우려가 있다는 것입니다.
2년전 국내부동산이 폭등할 땐, 서울중심부부터 점차 서울 전역 및 수도권으로 그리고 지방부동산까지 모조리 상승했습니다. 국내 부동산은 침체가 시작되면 이와는 반대로 지방부터 서울까지 역순으로 침체가 시작되는 구조입니다.
즉 태영건설은 주택시장 호황기때 시작한 PF사업이 지방 부동산 수요가 씨가마르면서 미분양 물건이 터져나오다가 결국 워크아웃까지 가게됐다고 보시면됩니다. 즉 부동산 침체는 이미 지방 및 수도권 일부현장에서 시작된거고 결국 서울 중심부까지 갈 수밖에 없다고 봅니다.(이부분은 예측입니다) 현재 작년 서울 집값이 큰 폭으로 하향되다 정부 부동산대책 이후로 살짝 반등이 이루어졌습니다. 그럼에도 불구하고 현재 서울 부동산 거래량은 이전과 달리 거의 움직이질 않습니다.
이것이 의미하는 바가 무엇이냐 하면, 이미 수요가 축소된 지방과 달리 서울 아파트값이 버티는 원인은 3년전처럼 부동산 수요 – 공급으로 버티고있는 것이 아닌 서울 부동산 보유자들이 어깨걸고 버티기에 들어가 있는 것입니다. 즉 사는사람도 파는사람도 없다는 이야기죠.
그러면 부동산 보유자들이 언제까지 버틸 수 있느냐가 관건일 것입니다. 국내 기준금리와 미국 기준금리를 비교했을 때 현재는 기이할정도로 기준금리가 벌어지고 있는 것을 볼 수 있습니다. 이게 의미하는 것은 사실상 흔히말해 빚투 한 사람들을 정부가 살려주고 있다는 것입니다. 근데 또 한편으로 정부입장도 이해가는게 지금 기준금리를 인상하면 ‘빚투’한사람들은 심각할정도로 죽어나갈것이고 시장의 급매 물량이 터져나올것입니다. 이게 현재 금융당국의 가장 큰 고민일거에요. 죽을사람은 죽는게 시장경제의 이치겠지만 정부입장에선 부동산 연착륙이 매우 중요한 과제이기 때문입니다.
정리하자면 사실상 태영건설 워크아웃으로 인해 시장논리로 보자면 건설사 및 유관산업의 몇만명 정도는 우습게 실직하고, 이로 인해 돈구하긴 어려워지고 금리가 급상승하고, 부동산 급매 물건들이 쏟아져 나오는 것이 이론적으론 맞지만, 정부 개입으로 인해 어떻게 될진 두고봐야 할 것같습니다. 아마 내년 4월 총선이후로 윤곽이 잡히지 않을까요?
여러분들은 어떻게 예측하시나요
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